今天
我们来说一件生活中
相当糟心的小事
——漏水！
楼上漏水，楼下成了水帘洞
林女士是一家销售公司的市场部经理，工作不久就很快挣到钱买了房。因业务需要，林女士出差了一周。疲惫不堪的她回到家里已是晚上9点，就在她踏入家门的一刹那，一股潮湿腐烂的气味迅速袭来。打开灯一看，客厅里全是积水，天花板和四周墙体均已被浸湿，年初新换的沙发也有腐烂的迹象。卫生间的情况更糟，地上淌满积水，放置的物品几乎完全被损坏。
林女士难以控制内心的气愤，立即通知物管前来核查原因并处理。经初步排查，物管人员发现，林女士房屋被浸水可能系楼上住户卫生间漏水引起。随后，在物管人员的陪同下，林女士上楼敲开了楼上住户的门。但住户王女士却表示，房子是租的，自己并不知晓卫生间漏水一事。经过物管人员的检查，漏水原因终于找到了——王女士家排水主管完好，但卫生间的地下水管有破裂迹象。
王女士只好赶紧联系房东李先生来解决。但房东李先生却表示，这套房子已经出租了半年，过去从未发生过漏水的情况。李先生不愿承认是自家房子漏水，甚至提出房子本身就存在质量问题，把球踢给了开发商。
林女士随后向人民法院提起诉讼，要求李先生：1.立即修复漏水点；2.对林女士家受损处进行修复并恢复原状；3.赔偿林女士房屋物品损失20000元。
法院经过审理，认为林女士房屋受损与李先生家卫生间漏水存在因果关系，依据《民法总则》第八十三条规定，李先生应当承担停止侵害、恢复原状、赔偿损失的责任。关于林女士房屋内物品损失，法院结合鉴定报告和其他证据最终认定为15000元。据此，法院判令李先生在判决生效后十五日内修复卫生间漏水点、修复并恢复林女士房屋原状、赔偿林女士房屋物品损失15000元。
四川明炬律师事务所
律师 刘利虹
房屋漏水虽说不是什么大事
但处理起来却格外烦人
光是寻找漏水原因，已是相当费神
对于不同的漏水原因
在处理房屋漏水纠纷时
往往还会面临不同的法律关系
商品住宅质量纠纷法律关系
开发商建房时因质量问题造成的渗漏，形成的是商品住宅质量纠纷法律关系。
《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《建筑工程质量管理条例》和建设部《房屋建筑工程质量保修办法》都规定了“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。”
当然，适用该规定的前提是要确定开发商建造的房屋确实存在质量问题，如果渗漏给受害人财物带来损害的，开发商则还要按照法律规定承担侵权的民事赔偿责任。如果渗漏既有开发商建造房屋的质量问题，又有渗漏受害人和其相邻关系人装修不当的原因，则应相应减轻开发商的责任并让有过错的一方承担相应的责任。
财物损害的侵权法律关系
楼上住户因装修房屋、改建管道、不当用水等造成的渗漏，形成财物损害的侵权法律关系。
根据《民法总则》和《侵权责任法》的相关规定，民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。根据渗漏原因和过错，承担相应责任。
相邻法律关系
房屋使用造成防水材料自然老化而导致渗漏时形成相邻法律关系。
房屋使用久远造成防水材料自然老化而导致渗漏，则相邻各方均无过错，在这样的情况下，应以相邻关系寻求解决的途径。
《物权法》第九十二条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的，应当给予赔偿。”
物业管理纠纷法律关系
共用设施、设备导致渗漏且已过保修期，则应适用物业管理纠纷法律关系。
共用水管的维修，除了人为破坏的情况由破坏人承担修理责任外，在开发商保修期满后，应当有专项维修资金来承担。
根据《物业管理条例》第五十三条之规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
林女士与李先生虽然平日里见不着面
但作为楼上楼下的邻居
他们在法律上却形成了一种特殊的关系
——相邻法律关系
本案中，林女士家被浸湿
与李先生家卫生间漏水存在因果关系
显然就将按照上述的第三种情况加以解决
在李先生不予认可且不能协商解决争议的情形下，林女士有权向法院提起诉讼，并申请对漏水形成原因和维修费用一并鉴定以确定责任及数额。若鉴定结果显示林女士的损害与李先生家卫生间漏水存在因果关系，且开发商交付的房屋无质量问题或存在质量问题但已过保修期，则李先生关于由开发商承担责任的抗辩将无法得到支持。
租房人要不要承担赔偿责任？
或许有人会觉得房东李先生很冤枉
房子已经出租，自己都没有使用
却还要承担赔偿责任
那么，房屋承租人对损失该不该担责呢？
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有些房屋漏水引起的相邻权纠纷案中，被告会以房屋已出租是承租人使用不当导致房屋漏水为由，申请追加房屋实际使用人为共同被告。但大部分情况下，法院会以租赁合同关系与相邻权纠纷不属于同一法律关系，不属于必要共同诉讼，不同意追加承租人为共同被告。
由于相邻关系的主体不仅仅包括不动产的所有人，亦包括相邻不动产的用益物权人及占有人，因此出租的房屋发生漏水时，通常有两种可能产生漏水：一是房屋本身固有瑕疵所致损失；二是承租人使用不当所致。所以，应进一步查清承租人是否存在过错，如存在过错，则出租人应承担赔偿责任。
本案中，若王女士在租住期间正常使用卫生间，不存在忘关水龙头导致跑水等过失行为，则不应承担赔偿责任。
漏水了，物管公司能做啥？
遇到漏水这样的糟心事
不少业主第一时间都想到的是：找物管
但对于漏水这样的事情
物管公司究竟有没有责任呢？
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根据《物业管理条例》第三十五条之规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
本案中，物管公司客观上不能对业主的个人领域进行管理，故不存在失职过错，也无其他未尽到合理管理义务的情形，因此不应承担损害赔偿责任。
房屋漏水受损，正确的处理姿势在这里！
首先，保护受损现场，并进行证据固定，第一时间联系物业公司到现场。同时采取例如拍照、录像录音等方式收集证据，但一定不要故意造成损失的扩大或者对漏水不作为。
第二，进行协商，可先找小区物业或社区调解中心，让他们居中调解纠纷，然后双方进行协商修补和赔偿。若协商不成，建议立即向法院起诉，并申请对损失进行司法鉴定。
房屋漏水，大多数时候只是一场意外。但是，只要各方能够积极解决，漏水问题就能得到妥善处理。
首先，楼上住户在自家装修改造时做到谨慎改造，确保改造工程的质量，避免产生漏水情况；作为管理者的物业公司应对小区公共设施部分定期进行巡检，发现问题及时维修、更换；一旦发生漏水情况，被漏水住户或者业主应当在被漏水后积极采取行动以免扩大损失，对已经造成的财产损失及时固定证据，做好证据保全。
当然，在因漏水产生纠纷时，各方当事人应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，尽量协商解决纠纷，如寻求物业公司、社区居委会等中间组织进行调解。若无法通过调解解决纠纷的，可向人民法院起诉。
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