四月春暖花开，全国各行各业迎来复工、复产高峰。新冠肺炎疫情之下，产业地产受到的影响逐步浮出水面。例如，实体经济持续低迷、中小企业命悬一线等，这也倒逼产业地产不得不加快商业逻辑重构的步伐。
“需要重申的是，产业地产不是房地产的分支，而是与房地产完全不同的行业。一些有条件的企业可加快上市的步伐，轻资产运作是产业地产的长期变革。不过，若房企想进入产业地产寻求突破，建议还是先操盘重资产项目。”在接受中国网地产专访时，赛迪顾问产业地产研究中心总经理孙晓利如是说。
赛迪顾问产业地产研究中心总经理 孙晓利
产业地产并非房地产的分支
一场突如其来的疫情，使企业的复工、复产和经营都受到制约，首当其冲的便是企业自持的产业园区。“他们主要靠租赁经营，企业没有办法及时复工复产，不得已减租、免租，或者企业直接退租，他们面临着巨大的压力”，孙晓利说。
产业地产作为载体，疫情对运营方的影响，主要是由于产业地产项目的上游客户主要为中小企业。而中小企业的规模较小，流动性压力骤增，投资意愿减弱，直接导致产业地产项目面临巨大的招商压力。
“单单只靠租金盈利的模式是有问题的，他们需要寻求别的出路”。不过，需要认清的是，“产业地产与房地产之间的逻辑完全不一样，产业地产并不是房地产的分支”，孙晓利说。
实际上，最早的园区开发主体是政府。“产业地产的诞生，是园区开发运营市场化运作的结果。以企业为主体进行开发，首先要解决的盈利问题，而当前和未来一段时期内的盈利模式仍以地产销售为主，因而就称为产业地产。从本质来看，这个名字较为狭义，它其实完全是一个全新的行业”，孙晓利介绍道。
当房地产行业的天花板逐渐见顶，产业地产因其政策利好被房企们视为香饽饽，并试图借此实现弯道超车。然而，在房住不炒的大前提下，产业地产以地产销售为主的模式已不再适用，它的商业逻辑迫切需要重构。“从长远来看，后续运营会产生很大的盈利空间”，孙晓利拨开了迷雾。
对接资本市场 开拓融资渠道
在众多物业公司纷纷登陆资本市场之际，一些产业地产的头部企业蠢蠢欲动，他们希望通过上市对接资本，开拓融资渠道。对此现象，孙晓利表示认可，但她再次强调，“如果还是将产业地产和房地产行业混为一谈，上市仍会面临很大问题，需要尽快向社会、金融机构澄清这个问题”。
其实，在产业地产领域，机会最多的莫过于有城投背景的企业。在孙晓利看来，“通过新基建对冲疫情带来的影响，将会成为各个地方政府的主要手段。城投公司是最受益的一类主体，其转型升级上市也越有机会。与此同时，有园区运营能力的轻资产公司，也有机会谋求上市，因为轻资产运作是未来的长期变革，也是未来的大势所趋”。
目前，产业地产80%离不开项目销售，它的商业逻辑主要是通过卖房子获得盈利，再反哺园区运营。“即便没有疫情的影响，产业地产的未来趋势也更注重运营的逻辑”，孙晓利认为。
不过，轻资产运营还有很长的路要走。面对中国网地产抛出的轻资产运作周期长、见效慢的问题，孙晓利指出，从目前来看，轻资产运营的盈利空间包括政府补贴、股权投资等。除此之外，“随着金融工具的开放，产业地产通过资产证券化获得盈利是必然趋势”。
从国内来看，资产证券化的配套政策进展缓慢。她也呼吁，希望这次疫情过后，中国公募REITs的相关政策尽快跟上。“同时，也希望国家在金融政策方面给产业地产一些金融支持，使得他们在后端通过运营、通过资产证券化获得运营项目的资产增值收益，从而能够回收现金、平衡产业投入”。
试水产业地产须耐得住寂寞
房企试水产业地产，首先要明确能否接受比住宅开发较低的毛利率；其次，还需要了解市场情况、同行以及客户画像。“围绕产业地产做好市场、竞品、客户三个画像。这三个画像都需要大量的市场调研，包括第三方机构的支持”，孙晓利说。
产业地产的开发运营逻辑，导致企业与政府之间存在天然的博弈。那么，企业如何与政府实现共赢？孙晓利指出，一定要做政府想做的事，与政府保持良好的政商关系，否则绝对做不长久。保持方向一致，实现手段可以分阶段。
从长期来看，通过产业迭代可实现政府的目标，但这需要一个过程。“你不断履行政府想做的事，政府也会在这过程中帮助你实现目标。在产业地产招商过程中，政府是非常重要的招商渠道，很多一二线城市的产业地产项目，一半以上的客户是从政府渠道过去的”。
同时，孙晓利也为房企如何做好产业地产支招。
第一，组织架构要独立。“新成立一个做产业地产的公司，是成功的第一个前提，如果以拿地去化的逻辑来做产业地产，一定做不成”。
第二，探索模式。不同的企业，肌理不一样，开发运营的模式自然也不一样。
第三，打造标杆。如果想要在产业地产领域摆脱房地产商的身份，让政府相信你能做好园区，就要举全集团之力做一个标杆项目。这个标杆项目将成为你去跟政府谈判的筹码。
第四，聚焦产业。要在标杆的基础上，进一步提高标杆的品质。核心手段是聚焦产业，将产业收拢，对园区进行迭代，从综合性园区转向特色化园区。
第五，提供精细化服务。精细化服务之后，才能实现第六步——异地复制。
至于房企适合做哪种类型的产业园区，孙晓利也给出了答案。“每个类型都有自己的优劣势与核心能力，需要探索哪一种模式更适合自己”。
尽管如此，但有一点毋庸置疑，“若房地产企业想进入产业地产领域，还是先从重资产做起，因为轻资产对于运营能力要求非常高”。
可惜，很多房企无心打造标杆项目，或者没有耐心去打造标杆项目，也就难以走到异地复制这一步。“说到底，还是传统的房地产高周转、短周期的运营思维在作祟，做产业地产终究还是要耐得住寂寞”，孙晓利一语中的。
